Kuusou File-1
駅徒歩15分の郊外中古マンション
低層階でのびのび子育て〜自然豊かな郊外に住まう、子育て世代向けプラン〜
EXI’s point
空想提案シリーズの第一弾は、もっとも真剣に住まいを考える世代、子育て期を迎える夫婦と子供一人のファミリーの住まい選びを考えてみました。
中古マンションを購入しリノベーションを施して快適マンションライフを実現したいとプランニング。果たして…。
モデルファミリーのプロファイル
- 家族構成
- 夫(34歳)、妻(31歳)、子ども(3歳)
- 趣味
- 夫:ランニング・アウトドア、
妻:ハンドメイド制作・ゲーム
- 年収
- 夫:サラリーマン(年収450万)、妻:パート
- 現在の貯金
- 300万円
- 現在の住まい
- 大阪市都島区 賃貸マンション 築16年 2LDK・64平米
家賃:85,000円 共益費:8,000円 駐車場:18,000円
新しい住まいへの要望・条件
- 子育てを一番に考えている
- 子どもが小学生になったらフルタイムで働きたい(妻)。
- 自然や公園が多いところが良い(妻)。
- スーパーが近いところが良い(妻)。
- それほどこだわりはない(夫)。
- 将来を考えてできるだけコストを抑えたい(夫)。
- 家族旅行や趣味のアウトドアに車は必要(夫)。
ライフプラン等
- 子供が小学生になるまでに家を購入したい。
- 親からの300万円程度の援助も可能性がある。
- 2,800万円〜3,200万円の新築戸建や新築マンションも選択肢に入っている。
- モデルファミリーの住まい購入上限額
- 3,000万円
親御さんからの援助300万円を予算に組み込み、2,800万円程度の新築マンションや新築戸建てを探しても、都心部や駅近の物件では予算不足。また子育ての今後を考えても、今より広い住まいとたっぷりの自然を優先したいと思います。となると、中古マンションや中古戸建てを購入してリノベーションする選択肢が考えられます。
中古マンション購入とリノベーションの施工を、現在の家賃93,000円より低いローン支払い額で実現できるプランをシミュレートしてみました。
選択物件
- 地域
- 大阪府枚方市
- 種別
- 中古マンション
- 工法・階数
- RC5階建・1階
- 築年数
- 築40年
- 間取・広さ
- 3LDK・76.91平米
- 交通
- 京阪本線 枚方公園駅・光善寺駅 徒歩15分 枚方市駅までバス9分 バス停徒歩1分
- 価格
- 約800万円
- 費用
- 管理費:5,200円、修繕積立金:7,600円(月額)
- 駐車場
- 空きあり・6,000円(月額)
- 項目
- メリット
- デメリット
- 環境
- 公社の建物なので造りがしっかりしていて管理も行き届いている。
川や緑もあり自然豊かで静か。
妻の実家が近い。 - 駅から距離がある。
築40年の物件なので入居者層が高齢。
- 機能
- 大規模修繕がきちんと行われており、築40年だが建物に問題はない。
マンションには珍しく各部屋にバルコニーや窓があり、換気・採光がとてもよい。 - エレベーターがない。
壁式構造のため、間取りが大きく変えられない。
サッシは建設時のままで、壁の断熱性能も低い。
ご予算の方針
- 借入金額は最大で2,500万円程度が妥当です。
- 支払期間30年(※1)では総額支払32,412,815円、月々89,924円までであれば、現在より少ないお支払いで住まいを手に入れられることになります。
※1:変動金利、団信付き、表面金利0.6%、実質金利1.8%とした場合
デザインのご提案
POINT1
洋室(6.5畳)と和室の間の押入れを撤去し、可動式収納で間仕切りウォークインクローゼット(WIC)に。寝室の隣は子ども部屋にしたり、暮らしに合わせて部屋の大きさや収納を変更できます。
POINT2
壁式構造のため間取は大きく変えられないため、抜ける壁は抜いて部屋ごとの建具は引戸に全て変更、可変性・回遊性・換気性を高めます。可動式収納の上部と天井までの間は空いているため、光も風も抜けて空気がこもりません。
- 洋室6.0畳とダイニングは壁を取り、家族で楽しく過ごせるLDKに。ただし広さは充分とは言えないので、コンパクトにまとまる家具をチョイス。
- 建具や設備機器は既製品を徹底的に活用し、コストを抑えます。
- 浴室はユニットバスにリフォームされていたので、そのまま使用しコストダウン。
- 床は無垢のフローリングに張り替えます。
- 玄関にはベビーカーも入る大容量の収納を設置。
- 工事費を坪30万円以内に抑えるため、外部に面する壁の断熱や2重サッシは導入しません。
お支払いモデル
- 物件購入に800万円、リノベーションに500〜800万をかけ、合計1,300〜1,600万でご家族に合った暮らしを手に入れられるプランです。
- 1,500万円の場合、支払期間20年(※2)総額支払は17,892,788円、月々のお支払いは74,469円(ボーナス月加算額なし)となります。
※2:変動金利、団信付き、表面金利0.6%、実質金利1.8%の場合
住みこなしプラン
- 今回のポイントは「制約条件を逆転の発想でメリットに変える!」。
- 駅から遠い→徒歩10分圏内にスーパーが3軒あり、車生活ならそれほど不便ではありません。
- エレベーターがない→1階の物件であれば関係ありません。上階であれば住む期間を決め、老年期になる頃に引っ越すことをおすすめします。
- 間取が大きく変えられない→既存の間取を徹底的に活かすプランであれば、かえってリノベーション費用を抑えることができます。
- 新築戸建購入より1,000万以上安く済ませ、手元にお金が残せることが魅力です。この差額で生活費やレジャー費に余裕が出ますし、子どもの教育費など将来の貯金に回すことも可能です。支払いに対しても心理的余裕をもって人生を楽しむことができます。
将来設計
- 子どもの独立後は物件を売却し、都心部マンションへ住み替えるプランが考えられます。例えば、夫(55歳)、妻(52歳)、子ども(24歳)の場合。
- 物件を売却した800〜1,000万円を頭金に自己資金を1,200〜1,500万円を加え、予算2,500万円までの住み替え物件を探します。
- 築30〜40年、50〜60平米の都心部駅近の中古マンションを購入、1,000万円程度でバリアフリー対応を含めたリノベーションを行います。
- 住宅ローンで1,000万円借り入れた場合、15年の短期返済(※3)で総額支払は11,176,370円、月々のお支払いは62,074円となります。
- ローン完済となる夫・70歳で物件を売却し、2,500〜3,000万円の資産を子どもに残すこともできます。
※3:表面金利0.9%、実質金利1.5%の場合
EXI’s point
いかがでしょうか。
家族のライフサイクルに合わせて、住まいと暮らしを自分自身で設計してゆくことを主眼にプランを構想してみました。住まいという切り口から、お読みくださっている皆様のクオリティ・オブ・ライフ向上のお役に立てば幸いです。